1 godzina temu
Największa część nowoczesnej powierzchni handlowej w Europie Środkowo-Wschodniej ma dziś od 16 do 30 lat. Oznacza to, iż rynek wchodzi w etap reinwestycji, modernizacji i repozycjonowania istniejących obiektów. Spośród ponad 33 mln mkw. przeanalizowanej nowoczesnej powierzchni handlowej w regionie aż ponad 20 mln mkw., czyli około dwie trzecie zasobów, ma więcej niż 15 lat – tak wynika z raportu „ExCEEding Borders Retail 2026”, przygotowanego przez firmę doradczą Colliers.
W Polsce powierzchnia takich obiektów to blisko 6,5 mln mkw., a w samej Warszawie ponad 70 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej przekroczyło ten próg wieku. Dla właścicieli nieruchomości handlowych kluczowym wyzwaniem staje się dziś utrzymanie konkurencyjności istniejących aktywów w zmieniającym się otoczeniu gospodarczym, demograficznym i konsumenckim.
Starzenie się społeczeństwa nie musi oznaczać kurczenia się rynku konsumenckiego. Mieszkańcy Europy Środkowo-Wschodniej są coraz zamożniejsi, a rosnące wynagrodzenia zwiększają ich siłę nabywczą. Dodatkowym impulsem w Polsce będzie wzrost gospodarczy, który według naszych prognoz wyniesie w 2026 roku 3,6 proc. i będzie jednym z najwyższych w Unii Europejskiej. Będą go napędzać konsumpcja gospodarstw domowych, inwestycje oraz projekty finansowane ze środków unijnych. W kolejnych latach to właśnie wzrost dochodów, a nie liczby ludności, będzie głównym źródłem rozwoju rynków konsumenckich największych miast regionu CEE.
– Wyzwania demograficzne nie przekreślają potencjału konsumenckiego Europy Środkowo-Wschodniej. Rosnąca produktywność i wynagrodzenia zwiększają siłę nabywczą gospodarstw domowych, a największe miasta regionu będą przez cały czas skupiać znaczną część wzrostu dochodów i wydatków. Zmienia się jednak nie tylko zasobność portfeli, ale także sposób ich wydawania. Coraz bardziej dojrzały, zamożniejszy i silniej zorientowany na usługi konsument oczekuje od obiektów handlowych czegoś więcej niż tradycyjnej oferty zakupowej. To jeden z powodów, dla których modernizacja i repozycjonowanie starszych obiektów stają się dziś koniecznością, a nie jedynie jednym z możliwych scenariuszy – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Polska wchodzi w fazę transformacji rynku handlowego
Zmieniające się potrzeby konsumentów nakładają się na dojrzewanie samych zasobów handlowych. Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 14 mln mkw. Blisko 6,5 mln mkw. stanowią obiekty mające więcej niż 15 lat. W samej Warszawie aż 70 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej ma ponad 15 lat, a podobne procesy dojrzewania rynku widoczne są także w największych aglomeracjach regionalnych.
Raport Colliers pokazuje, iż właściciele coraz częściej wybierają różne scenariusze dostosowywania starszych aktywów do nowych realiów rynkowych. Część projektów przechodzi proces rekomercjalizacji i modernizacji, inne zmieniają częściowo funkcję, a niektóre są przebudowywane do nowych formatów handlowych.
Przykładem może być warszawski Fort Wola, który po kilkuletniej przerwie powrócił na rynek z nową ofertą skoncentrowaną na zakupach codziennych, gastronomii i rozrywce. W Łodzi centrum handlowe Sukcesja zostało stopniowo przekształcone w wielofunkcyjną destynację z dominującą funkcją rozrywkową. W Katowicach Supersam zwiększa udział funkcji biurowych i gastronomicznych, natomiast dawne hipermarkety w Bytomiu i Dąbrowie Górniczej zostały przekształcone w nowoczesne parki handlowe. Z kolei poznańska Galeria Malta została wyburzona, a teren przygotowywany jest pod zabudowę mieszkaniową.
– Właściciele starszych obiektów coraz częściej wykorzystują różne scenariusze transformacji aktywów. W zależności od lokalizacji, pozycji rynkowej i potencjału nieruchomości mogą to być modernizacje, rekomercjalizacje, przebudowy do nowych formatów handlowych, częściowe zmiany funkcji lub projekty mixed-use. Coraz częściej obserwujemy, iż o wartości obiektu decyduje nie jego wiek, ale zdolność do dostosowania się do nowych oczekiwań rynku i użytkowników – podkreśla Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.
Najemcy coraz częściej szukają czegoś więcej niż powierzchni handlowej
Wraz z dojrzewaniem rynku zmienia się również struktura najemców. Coraz większą rolę odgrywają gastronomia, rozrywka, zdrowie, fitness, usługi oraz funkcje społecznościowe. To właśnie te segmenty pomagają budować regularny ruch klientów i wzmacniają odporność obiektów na konkurencję ze strony e-commerce. Trend ten jest widoczny zarówno w Polsce, jak i na innych rynkach regionu.
– W dojrzałych centrach handlowych, obok zbilansowanej oferty modowej i lifestylowej, coraz większą rolę w budowaniu przewagi konkurencyjnej odgrywają segmenty gastronomii, rozrywki, edukacji oraz usług związanych ze zdrowiem i szeroko pojętym wellness. W odpowiedzi na zmieniające się oczekiwania konsumentów właściciele obiektów systematycznie dostosowują strukturę najemców, stawiając na miks różnych funkcji, które wzmacniają atrakcyjność destynacji, budują częstotliwość odwiedzin i uzupełniają tradycyjną ofertę zakupową. W efekcie długoterminowo odporny i zdywersyfikowany miks najemców staje się jednym z kluczowych czynników utrzymania konkurencyjności centrów handlowych na dojrzałych rynkach. Jest to szczególnie istotne w kontekście obserwowanego procesu polaryzacji rynku, w ramach którego największe korzyści osiąga ograniczona grupa dominujących liderów, podczas gdy obiekty o słabiej dopasowanej ofercie stopniowo tracą swoją pozycję – zaznacza Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers.
Polska wpisuje się w regionalny trend
– W większości analizowanych państw największą część nowoczesnych zasobów handlowych stanowią dziś obiekty mające od 16 do 30 lat. Oznacza to, iż rynek wchodzi w fazę, w której kluczowym zagadnieniem staje się zarządzanie istniejącymi aktywami, a nie rozwój nowej podaży. Skala dojrzałych zasobów handlowych będzie w najbliższych latach jednym z głównych czynników wpływających na kierunki inwestycji i transformacji rynku – mówi Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.
Zmiany zachodzące w Polsce są częścią szerszego procesu obserwowanego w całej Europie Środkowo-Wschodniej. We wszystkich analizowanych krajach największa część nowoczesnych zasobów handlowych powstała pod koniec lat 90. i w pierwszej dekadzie XXI wieku. W Budapeszcie 84 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej ma dziś ponad 15 lat, w Rydze 76 proc., w Warszawie 70 proc., a w Pradze i Bratysławie po 63 proc.. Jednocześnie większość tych obiektów utrzymuje wysoki poziom wynajęcia, dlatego właściciele koncentrują się głównie na inwestycjach modernizacyjnych, a nie całkowitym odchodzeniu od funkcji handlowej. W różnych krajach przyjmuje to jednak odmienne formy. W Czechach historyczne domy towarowe, takie jak Kotva czy Máj, przechodzą gruntowne modernizacje i zyskują nowe funkcje rozrywkowe. Na Litwie centrum handlowe MADA jest przebudowywane w kierunku lokalnego hubu społecznościowego, a na Węgrzech właściciele koncentrują się przede wszystkim na modernizacjach i poprawie efektywności istniejących obiektów. W Bułgarii proces transformacji przybiera różne formy – od repozycjonowania i modernizacji istniejących centrów handlowych, jak West Mall Sofia, po przebudowę dawnych galerii do nowych formatów handlowych, czego przykładem jest Holiday Park Stara Zagora, oraz zmianę funkcji obiektów handlowych na biurowe, jak w przypadku Black Sea Center w Warnie.
Eksperci Colliers wskazują, iż dla większości dojrzałych aktywów handlowych w regionie najbliższe lata będą okresem reinwestycji i repozycjonowania. Zamiast ustępować miejsca nowym projektom, istniejące centra handlowe coraz częściej będą przechodzić kolejną fazę swojego cyklu życia, dostosowując się do nowych potrzeb konsumentów i rynku.
