Więcej gruntów rolnych trafi pod budownictwo mieszkaniowe. Co przewiduje rządowy projekt ustawy?

Rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o wszystkie nieruchomości rolne znajdujące się na obszarach miast i odblokowanie gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów, którymi gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych – przewiduje rządowy projekt ustawy.

Chodzi o przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt ustawy o ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, który zawiera propozycje, które mają ułatwić rozwój budownictwa mieszkaniowego.

Jedną z barier dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach stanowi niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe. Część propozycji zmian w omawianym projekcie ustawy dotyczy gruntów rolnych.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Na podstawie obowiązujących przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast wyłączone są z zakresu stosowania tej ustawy, o ile:

• w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lub uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
• zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Jednak w stosunku do takich nieruchomości przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) prawo odkupu nieruchomości, gdy nie osiągnięto zakładanego rezultatu inwestycyjnego w określonym terminie.

Celem nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu dla realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych. W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o wszystkie nieruchomości rolne znajdujące się na obszarach miast.

Mając na uwadze proponowane zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami w miastach dalsze utrzymywanie przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu będzie bezcelowe.

Zmiany w gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Chodzi o zmiany w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

Celem proponowanych zmian w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawie o zasadach zarządzania mieniem państwowym jest odblokowanie gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów, którymi gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wiele gruntów z potencjałem pod zabudowę mieszkaniową położonych w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje w tej chwili w zasobach podmiotów, które nie wykorzystują tego potencjału do realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Istotą proponowanych rozwiązań jest przekazanie do publicznego zasobu tych nieruchomości, które są zbędne publicznym instytucjom. Propozycja będzie dotyczyć przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, w tym należących m.in. do spółek infrastrukturalnych (PKP, Poczta Polska itp.).

Nieruchomości, które zostaną przekazane do zasobu gospodarowanego przez starostę będą obowiązkowo oddawane nieodpłatnie gminom. Nieruchomość będzie oddać nieodpłatnie gminie w celu budowy budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Gmina będzie mogła również ustanowień na tej nieruchomości użytkowanie wieczyste na rzecz:

– społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub spółki gminnej w celu budowy budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne przeznacza się na wynajem osobom fizycznym,

– spółdzielni mieszkaniowej w celu realizacji na tej nieruchomości inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne przeznacza się na wynajem osobom fizycznym,

– jednoosobowej spółki gminnej w celu realizacji na tej nieruchomości inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, w którym wszystkie utworzone lokale mieszkalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub

– w celu sprzedaży tej nieruchomości przez gminę w rozliczeniu „lokal za grunt” w rozumieniu ustawy z dnia 16 grudnia 2020 r. o zbywaniu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”.

Działki z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa pod budownictwo i usługi

Projekt przewiduje rekompensatę odpowiadającą wartości przekazanego prawa do nieruchomości w przypadku, gdy budynek mieszkalny nie powstanie. W takim przypadku gmina będzie musiała zapłacić rekompensatę odpowiadającą wartości przekazanego prawa do nieruchomości.

Jak wynika ze Sprawozdania z działalności Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w 2023 roku według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej: WRSP) pozostawało ponad 1,33 miliona hektarów gruntów, z czego do rozdysponowania pozostaje ok. 188 tys. hektarów. Zdaniem KOWR około 3,3% tych gruntów (około 6 tys. ha) kwalifikuje się pod budownictwo i usługi.

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe przewiduje również między innymi zmiany w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przywrócona ma zostać możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego bez względu na umówiony przez strony cel.

Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego ważne społecznie i gospodarczo inwestycje, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe ma być przyjęty przez rząd w pierwszym kwartale 2025 r. Następnie trafi do prac w Sejmie.