3 godzin temu
Jeszcze kilka lat temu zielony certyfikat był przede wszystkim elementem wyróżniającym inwestycję na tle konkurencji. Dziś na rynku nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmencie magazynowym, podstawowa certyfikacja staje się już standardem rynkowym i jednym z podstawowych oczekiwań wobec nowoczesnych aktywów klasy A – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Zuzanna Kowalczyk, Senior Director w dziale Industrial Agency, JLL.
Zmieniło się natomiast to, w jaki sposób rynek definiuje dziś „zieloną” nieruchomość. Tym, co faktycznie ma znaczenie w branży są dziś rozwiązania wykraczające poza sam formalny certyfikat, takie jak realna dekarbonizacja obiektów, ograniczanie wykorzystania paliw kopalnych, elektryfikacja systemów grzewczych, duże instalacje fotowoltaiczne wspierane magazynami energii czy analiza śladu węglowego materiałów budowlanych. Kluczowe znaczenie ma dziś nie tyle sam dokument, ile rzeczywista efektywność energetyczna nieruchomości i jej wpływ na ograniczanie emisji CO2 w trakcie użytkowania.
Od certyfikatu do realnej efektywności energetycznej
Możemy zaobserwować zwiększającą się presję na istniejące budynki, które muszą utrzymać konkurencyjność wobec nowych projektów, z których aż 95 proc. spełnia już standardy środowiskowe. Właściciele starszych obiektów decydują się na certyfikację przede wszystkim z powodów biznesowych i finansowych. Jednym z decydujących czynników jest chęć ograniczenia ryzyka tzw. brown discount, czyli utraty wartości i atrakcyjności aktywów niespełniających współczesnych wymagań związanych ze zrównoważonym rozwojem. Istotną rolę odgrywają także oczekiwania banków, funduszy inwestycyjnych i samych najemców. Międzynarodowe korporacje potrzebują wiarygodnych danych do raportowania własnych emisji, a instytucje finansujące coraz częściej uwzględniają wspomniane kryteria przy finansowaniu i refinansowaniu inwestycji. W praktyce rzadko chodzi o jeden pojedynczy powód.
Decyzja o certyfikacji istniejącego obiektu jest zwykle wypadkową presji finansowej, wymagań najemcy i strategii zarządzania ryzykiem wartości aktywa w dłuższym horyzoncie. Takie działania bardzo często stają się początkiem szerszego procesu modernizacji. Obejmuje on m.in. poprawę parametrów energetycznych budynku, wdrażanie systemów monitorowania zużycia mediów, modernizację oświetlenia LED, instalacje systemów BMS czy przygotowanie powierzchni pod odnawialne źródła energii.
W najbliższych latach właściciele nieruchomości będą musieli w dużo większym stopniu koncentrować się na dostarczaniu wiarygodnych danych ESG oraz ograniczaniu energochłonności obiektów. Wynika to przede wszystkim z rosnącego zakresu obowiązków raportowych w ramach dyrektywy CSRD i dopasowania inwestycji do Taksonomii UE. Ponadto, liczy się dostarczanie mierzalnych wskaźników środowiskowych, a nie wyłącznie deklaracji. Obowiązki regulacyjne i raportowe będą w znacznej mierze kładły nacisk na analizę śladu węglowego w całym cyklu życia budynku, elektryfikacji obiektów, ograniczaniu wykorzystania paliw kopalnych oraz zwiększaniu udziału energii ze źródeł odnawialnych, m.in. poprzez instalacje PV, magazyny energii czy umowy typu PPA (długoterminowe kontrakty na zakup zielonej energii). Z perspektywy najemców istotne stają się rozwiązania, które pozwalają ograniczać koszty operacyjne – przede wszystkim zużycie energii, ogrzewania i wody. W sektorze magazynowym kwestie efektywności energetycznej są szczególnie widoczne ze względu na rozwój automatycznych systemów składowania i kompletacji, robotyzację procesów magazynowych, infrastruktury chłodniczej oraz rozbudowanych instalacji technicznych. Rosnąca liczba urządzeń wspierających operacje logistyczne wymaga stabilnego zasilania oraz skutecznego monitorowania zużycia mediów.
Klucz do skutecznej modernizacji
Przygotowanie budynku do uzyskania certyfikacji jest dziś znacznie bardziej złożone niż jeszcze kilka lat temu i wymaga dużo lepszej koordynacji w momencie procesu planowania. Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez inwestorów jest podejmowanie kluczowych decyzji projektowych zbyt późno. Najważniejsze wybory materiałowe, technologiczne i lokalizacyjne powinny zapadać już na etapie koncepcji, a nie dopiero w trakcie jej realizacji. Częstym problemem pozostaje również niedoszacowanie kosztów i czasu potrzebnego na wdrożenie rozwiązań, które przynoszą korzyści dopiero podczas późniejszej eksploatacji obiektu. W efekcie ogranicza to możliwość optymalizacji wydatków i osiągnięcia wyższych parametrów związanych ze zrównoważonym rozwojem.
Istotnym elementem jest również odpowiednie przygotowanie danych pomiarowych, ponieważ ich brak bądź rozproszenie utrudniają późniejsze raportowanie ESG i utrzymanie certyfikatu. Warto także śledzić zmiany w systemach certyfikacji, które stają się bardziej wymagające, a także pojawiające się ich nowe wersje, np. BREEAM New Construction v7. Dla inwestorów oznacza to konieczność jeszcze ściślejszej koordynacji procesów już na etapie projektu.
Koszt uzyskania licencji jest dziś bardzo zróżnicowany i zależy przede wszystkim od wieku nieruchomości, jej wielkości, zakresu modernizacji oraz docelowego poziomu certyfikatu. W przypadku nowych inwestycji spełnienie standardów zrównoważonego budownictwa bardzo często jest już uwzględniane na etapie projektu. Znacznie większym wyzwaniem bywają modernizacje starszych obiektów, szczególnie jeżeli wymagają głębszej poprawy efektywności energetycznej czy przebudowy instalacji technicznych.
Większość najemców wciąż analizuje przede wszystkim całkowity koszt użytkowania budynku i nie jest gotowa, by powszechnie akceptować wyraźnie wyższe stawki, jeżeli nie idą one w parze z niższymi kosztami operacyjnymi. Na polskim rynku green premium przez cały czas częściej realizuje się poprzez niższe koszty operacyjne i większą atrakcyjność inwestycyjną aktywa niż przez wyraźnie wyższe stawki czynszu. Dlatego ESG najskuteczniej działa dziś tam, gdzie realnie obniża OPEX (czyli bieżące koszty eksploatacyjne obiektu, m.in. energii, ogrzewania czy zużycia wody), poprawia dostęp do finansowania, wspiera raportowanie emisji i ogranicza ryzyka regulacyjne. Na znaczeniu zyskują również tzw. green lease, czyli zapisy umowne regulujące współpracę właściciela i najemcy w zakresie efektywności energetycznej oraz raportowania danych środowiskowych. Ostatecznie największą wartość mają takie strategie właścicieli, które odpowiadają na konkretne potrzeby najemców i przekładają się na rzeczywistą efektywność operacyjną budynku, a nie pozostają wyłącznie na poziomie komunikacji wizerunkowej.
Autorką komentarza jest Zuzanna Kowalczyk, Senior Director w dziale Industrial Agency, JLL.
***
Więcej opinii ekspertów na temat zielonych certyfikatów na rynku nieruchomości komercyjnych znajdziecie Państwo w najnowszym numerze magazynu Omnichannel Voice.
