Pierwsze trzy miesiące 2026 roku przyniosły niespodziewanie dobre wyniki na polskim rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych. Pomimo wcześniejszych obaw o sezonowe wahania na początku roku, wysoka aktywność operacyjna najemców doprowadziła do spadku wskaźnika pustostanów i umocnienia równowagi rynkowej. Całkowite istniejące zasoby nowoczesnej przestrzeni przekroczyły już poziom 37,4 mln m².
fot. iStockPopyt napędzany realnym rozwojem: Nowe umowy w centrum uwagi
W I kwartale 2026 roku rynek magazynowy odnotował imponujący wolumen transakcji brutto, który przekroczył 1,5 mln m². Najbardziej optymistycznym sygnałem dla sektora jest struktura tych umów. W przeciwieństwie do ubiegłego roku, w którym dominowały renegocjacje o charakterze podtrzymującym, początek 2026 roku należał do nowych kontraktów (42% udziału) oraz ekspansji powierzchni.
„Przewaga nowych umów oraz zarejestrowana w strukturze zawartych umów ekspansja powierzchni wskazują na utrzymującą się aktywność najemców oraz rozwój już obecnych na rynku firm…” – komentuje Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w BNP Paribas Real Estate Poland.
W strukturze popytu według sektorów bezkonkurencyjny okazał się sektor operatorów logistycznych (3PL) z udziałem na poziomie 39%. Na kolejnych miejscach uplasowały się branże generujące duże zapasy magazynowe: elektronika i sprzęt AGD (9%) oraz meble i artykuły gospodarstwa domowego (8%). Pod względem geograficznym najwięcej umów brutto w I kwartale zawarto w rejonie Poznania (19%), Warszawy II (18%) oraz Polski Centralnej (14%).
Deweloperzy pod znakiem normalizacji: Mniej spekulacji, więcej bezpieczeństwa
Skala nowej podaży powoli dostosowuje się do warunków rynkowych. W pierwszych trzech miesiącach roku oddano do użytku około 650 tys. m² nowej powierzchni. Choć to wciąż wysoki wynik, rynek wkracza w fazę normalizacji po rekordowych latach boomu deweloperskiego.
Na koniec marca 2026 roku w budowie pozostawało ok. 1,5 mln m² powierzchni. Kluczową informacją dla stabilności sektora jest fakt, iż aż 63% realizowanych projektów jest już zabezpieczonych umowami przednajmu (pre-let). To najwyższy wskaźnik od połowy 2021 roku. Deweloperzy budują ostrożniej, co skutecznie minimalizuje ryzyko nadpodaży i powstawania niewynajętych „pustych plam” w dłuższym horyzoncie czasowym.
Do największych inwestycji oddanych do użytku w minionym kwartale należały:
- 7R Park Gdańsk III (Trójmiasto) – 80 000 m²
- Panattoni Park Rzeszów West (Wschód) – 73 000 m²
- Prologis Park Ujazd (Opole) – 63 400 m²
Z kolei w strukturze projektów w budowie absolutnym liderem pozostaje strefa Warszawa II, skupiająca aż 34% realizowanego w tej chwili tonażu.
Koszty najmu i dostępność: Ile płaci przemysł?
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce spadł do poziomu 7,3% (-1,1 p.p. rok do roku). Najtrudniej o wolną przestrzeń jest w Polsce Centralnej (zaledwie 1,4% pustostanów) oraz w strefie Warszawa II (3,0%). Największym buforem wolnych hal dysponuje z kolei region Górnego Śląska (15,2%) oraz Szczecin (12,0%).
Dla managerów fabryk i logistyków kluczową informacją jest stabilizacja stawek czynszowych w ujęciu rocznym. Rynek ma jednak charakter selektywny, a stawki wywoławcze różnią się w zależności od lokalizacji i standardu obiektu:
- Czynsz prime (logistyka i dystrybucja) dla grupy stref referencyjnych (m.in. Śląsk, Dolny Śląsk, Polska Centralna) utrzymał się na poziomie 5,25 EUR/m²/miesiąc.
- Czynsz prime dla logistyki miejskiej w Warszawie zanotował lekki wzrost (+0,25 EUR kw./kw.), osiągając pułap 7,75 EUR/m²/miesiąc.
Zielona rewolucja stabilizuje wartość
W analizach ekspertów coraz mocniej akcentowany jest wpływ kryteriów środowiskowych na decyzje zakupowe. Standardem stają się certyfikacje oraz rozwiązania energooszczędne, które bezpośrednio przekładają się na niższe koszty operacyjne przedsiębiorstw.
„Rola ESG na rynku magazynowym konsekwentnie zyskuje na znaczeniu i coraz silniej oddziałuje na decyzje podejmowane przez najemców oraz inwestorów. (…) W rezultacie wdrażanie zasad ESG podnosi atrakcyjność nieruchomości, wspierając jednocześnie ich długoterminową stabilność dochodową oraz utrzymanie wartości” – podsumowuje Joanna Choromańska, Dyrektorka w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.
